Loi ALUR et ASL

mardi 15 novembre 2016
par  bert
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Souvent, on se pose la question de savoir quelles sont les obligations de l’ASL vis-à-vis de l’évolution de la loi.

Pour ce qui est de la Loi ALUR, promulguée en 2014, les ASL ne sont quasiment pas visées, et aucune modification de notre cahier des charges n’est à envisager.

D’une part, nos statuts avaient été mis à conformité en 2012, ce qui évite de se trouver dans le vide juridique réglé par la loi ALUR.

Le second point traite des ASL de copropriétés, ce que nous ne sommes pas. Tous les syndicataires sont propriétairs uniques dans notre résidence.

"La loi Alur du 24 mars 2014 a modifié les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété. Ainsi, les nouvelles règles vont s’appliquer aux immeubles, ou groupe d’immeubles, relevant de ce statut. En revanche, le régime des Associations syndicales libres (ASL) demeure quasiment inchangé, car il est soumis aux dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004 qui n’a que très peu été modifié par la loi Alur (règles de représentation des copropriétés à l’assemblée générale de l’ASL). Ce sont essentiellement les statuts et le règlement de l’ASL qui s’appliquent. " (source : http://jevoudraissavoir.nicematin.c...)

Je me permets de reprendre ci-dessous un article de l’AFUL du Pileu 39 à Massy :, tout en soulignant que aucun des points abordés ici n’a d’impact sur notre ASL.

ASL/AFUL

les ASL ou AFUL

Le recours aux ASL est un mode alternatif de gestion d’ensembles immobiliers, distinct de la copropriété et soumis à l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et au décret n° 2006-504 du 3 mai 2006. Leurs règles de fonctionnement sont décrites dans des statuts, les droits et obligations des colotis figurent dans un cahier des charges, et les règles d’urbanisme applicables dans la commune sont rappelées dans un règlement de lotissement (parfois le règlement de lotissement est inclus dans le cahier des charges). C’est le Code de l’urbanisme qui définit les conditions de modifications du cahier des charges et du règlement de lotissement ou qui détermine la durée de validité de certaines règles figurant dans ces documents.

Modification imposée du contenu du cahier des charges ou du règlement de lotissement : prescription décennale des règles d’urbanisme (application immédiate)

L’article L442-9 du Code de l’urbanisme prévoyait que les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés de l’ASL cessaient automatiquement de s’appliquer à l’issue d’une période de dix ans décomptée à partir de la délivrance de l’autorisation de lotir si la commune était couverte, à l’issue de ces dix ans, par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document d’urbanisme en tenant lieu (dans le cas contraire, les règles contenues dans les documents approuvés de l’ASL continuaient à s’appliquer). Se substituaient alors à ces « anciennes » règles celles émanant de l’un ou l’autre de ces deux documents. Toutefois, avant l’expiration de ce délai dix ans, l’ASL pouvait demander au maire de la commune le maintien des règles d’urbanisme d’origine qui subsistaient jusqu’à ce que ce dernier décide de les supprimer.

Avec la loi ALUR

L’article L442-9 du Code de l’urbanisme est modifié d’une part, afin de mettre un terme à ces atermoiements jurisprudentiels et d’autre part, pour éviter la présence au sein d’une ASL de règles dérogatoires au PLU applicable dans la commune concernée :

  • dorénavant, seront caduques au terme de dix ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir les règles d’urbanisme contenues dans tous les documents (approuvés ou non) de l’ASL ;
  • la possibilité de demander le maintien des règles d’urbanisme existantes lors de la création de l’ASL pour échapper à l’application de celles édictées par le nouveau PLU est supprimée. Pour les ASL qui ont toutefois obtenu par le passé cette dérogation, les anciennes règles ont automatiquement cessé de s’appliquer depuis le 26 mars 2014.

Afin d’éviter la présence, dans les cahiers des charges établis depuis 1978, de clauses pouvant présenter, pour les colotis, une atteinte à la liberté de jouir de leurs biens et trouvant à s’appliquer tant que l’ASL n’aura pas décidé de les modifier à la majorité décrite à l’article L442-10 du Code de l’urbanisme, la loi ALUR met en place une nouvelle règle de fonctionnement : toutes les règles qui sont apparentées à des règles d’urbanisme et qui ont « pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble » cesseront d’exister si le cahier des charges n’est pas publié au bureau des hypothèques (ou au livre foncier pour Mayotte) dans les cinq ans à compter du 27 mars 2014. C’est à l’ASL de décider cette publication à la majorité de l’article L442-10 du Code de l’urbanisme. Un décret à paraître doit préciser les modalités de cette publication, notamment qui sera en charge de l’effectuer.

Modification du contenu du cahier des charges ou du règlement de lotissement : majorité requise (application immédiate)

Le seuil de la majorité requise est abaissé afin de faciliter l’adoption de la modification proposée à l’assemblée générale. Dorénavant, il suffira de « la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie du lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie » si le changement porte sur des règles d’urbanisme contenues dans un cahier des charges non approuvé car postérieur à 1978, ce changement doit malgré tout être soumis pour approbation au maire. La finalité recherchée par le législateur est d’éviter la présence dans les documents d’une ASL de règles contraires à celles édictées par le PLU de la commune.

Représentation du syndicat (application immédiate)

Le législateur n’avait pas posé de règles concernant la représentation des syndicats de copropriétés se situant dans le périmètre d’une ASL. La jurisprudence, saisie de la problématique considérait que chaque copropriétaire était membre de l’ASL et devait participer aux AG de l’ASL.

Avec la loi ALUR

Le législateur précise que le syndicat peut désigner, via une délibération d’AG, le président du CS pour une durée d’un an en tant que représentant du syndicat pour participer aux AG de l’ASL. Le président du CS pourra valablement prendre toutes les décisions soumises à la majorité simple. Pour celles soumises à d’autres règles de majorité, il devra obtenir au préalable la consigne de vote par l’AG du syndicat. L’AG de la copropriété devra se prononcer chaque année sur le mandat donné au président du CS pour représenter le syndicat aux AG de l’ASL. Le président du CS devra rendre compte chaque année de son mandat.

Le texte ne semble pas prévoir la possibilité de donner mandat de représentation à une autre personne que le président du CS sans toutefois l’exclure clairement. Si cette nouvelle règle vient bien limiter le droit de représentation au président du CS, il risque d’y avoir de nombreuses contradictions entre ce texte et les statuts d’ASL qui prévoient souvent la représentation du syndicat par le syndic.

Mise à jour statuts (application immédiate)

Les ASL qui ont été créées avant l’ordonnance de 2004 avaient l’obligation de mettre leurs statuts en conformité avec les nouvelles règles de fonctionnement édictées par ce texte et ce, avant le 5 mai 2008. Alors que l’ordonnance n’avait prévu aucune sanction quant au non-respect de cette obligation, la Cour de cassation a énoncé que l’absence de mise en conformité des statuts avant cette date butoir entraînait la perte de la capacité juridique de l’ASL, l’empêchant ainsi notamment d’engager une action en justice (par exemple contre un coloti ne réglant pas ses charges) ou de vendre des parties communes. Cette sanction sévère et lourde de conséquence a, par la suite, été confirmée par un arrêt de 2013. Mais plus récemment, la Cour de cassation a semblé revenir sur sa position en retenant que les ASL pouvaient recouvrer leur capacité juridique en procédant à mise à jour de leurs statuts, même si un tel acte intervenait après le 5 mai 2008.

Avec la loi ALUR

La loi ALUR modifie l’ordonnance de 2004 en y introduisant une règle dérogatoire : « Par dérogation au deuxième alinéa, les associations syndicales libres régies par le titre II de la présente ordonnance, qui ont mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent les droits mentionnés à l’article 5 de la présente ordonnance dès la publication de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové ».

enfin, pour les courageux, les 160 pages de la loi

PDF - 3.1 Mo
Loi ALUR

(source : Légifrance)


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